您的位置:首页 > 房产资讯

合肥房产调控新政最新动态 房产最新政策解读

2020-05-28 03:08:51 hg-cn.cn

合肥,安徽省省会,长三角城市群副中心,国家重要的科研教育基地,现代制造业基地和综合交通枢纽。

合肥域内面积11445.1平方公里,截至2018年底,GDP7822亿元,人口803万,人均GDP9.82万元。

三年前,在国务院常务会议通过的《长江三角洲城市群发展规划》中,合肥成为与南京、杭州并列的长三角城市群副中心之一,这是属于合肥的高光时刻。

当年,合肥成为全国房价上涨幅度最大的城市,没有之一。

当年10月2日,合肥出台“史上最严调控”——“房十条”,合肥房地产市场的第一轮快速上涨就此嘎然而止。

房地产市场的骤然转冷,无碍合肥经济的一往无前:2018年上半年合肥GDP增速位居全国第一,当年更是定下五年内GDP直指1.1万亿的目标。

这三年,合肥房地产市场的发展,或许可以浓缩成这一句话:在调控的“紧箍咒”中起舞。

为什么这么说?

我们选取了济南、西安、福州这三个在GDP体量上与合肥不分伯仲的城市与合肥进行比较:

2019年上半年,济南、西安、合肥、福州的GDP成绩分别是:4791.7亿、4142.34亿、3752.2亿和3528.53亿,名义增速分别为8.49%、8.08%、10.01%和12.72%,合肥增速仅次于福州。

2019年7月,这四座城市的绝对房价分别是:15671元/平方米?15578元/平方米?17924元/平方米和22144元/平方米,合肥的绝对房价已高于济南和西安。

相比2017年12月,四座城市的房价环比指数涨幅分别是:20.3%、34.89%、7.9%和11.9%,合肥涨幅最小。

在合肥GDP增速位于全国前列时,房价涨幅在近两年的涨幅还控制在10%以内,实属不易。

一个值得关注的苗头是:

2019年前8个月,合肥的卖地收入近700亿元,已经超过2018年全年的卖地收入646亿元。在复杂的经济形势下,合肥要保GDP冲1.1万亿的目标,房地产会不会再度成为“救命稻草”?

1、整体市场:

热度明显下降 滨湖、高新涨势凶猛

据CRIC统计,2019年前7月合肥主城区住宅均价约17500元/平方米,较2015年同期已经实现翻番。

但近一年以来,在限价政策的调控之下,合肥房价保持相对稳定、涨速较2016、2017、2018年上半年明显放缓。

2019年春节过后合肥房地产市场从2018年下半年的寒潮中走出,并逐渐回暖、进入传统楼市旺季“金三”、“银四”,楼市成交量有了明显上升。

5月份之后,市场还是有一丝凉意,当月去化率有明显的下滑,由3月份的73%降至8月份的59%。

就主城九区价格来看,可以分为三个梯队:

第一梯队政务区:由于发展较早、配套成熟,房价遥遥领先,上半年商品住宅成交均价已达27000元/平方米。

第二梯队滨湖、庐阳、包河、蜀山、经开、高新等区域:上半年商品住宅成交均价对于17000-20000元不等。

其中滨湖区受规划利好影响,加之环境较为优美,投资客群比重相对较大,房价表现最为突出,8月份成交均价已突破2万元,达20856元/平方米。

高新区由于产业发展较快、人口导入也较为突出,房价涨速也较为突出,8月份均价增至18356元/平方米。

第三梯队新站和瑶海区:成交均价均在1.3-1.5万元之间,以新站为例,客群以购买力相对较低的刚需客为主,同时由于供应体量巨大,价格表现较为平稳。

2、土地市场:

土拍火爆,成交价逼近历史高点

2019年1-8月合肥主城区经营性用地主要集中在滨湖、包河两区,政务区基本没有供地。

成交主要以居住用地为主,从区域来看滨湖区最为火爆,其次是包河区和高新区。

限价情况下,前7个月合肥各区土拍依然多以溢价成交,平均溢价率38%,土拍热度较高。

综合来看,

上半年合肥土地市场供应相对较多,并且市场极其火爆,地价骤升,平均楼板价超过10000元/平方米,接近2016年下半年历史高位11000元/平方米。

鉴于合肥2019年供地计划明显收窄,在上半年已经占用较大推地指标的背景下,预计下半年推地量将明显减少。

合肥房产

网络图片

3、调控升级:

滨湖土地最高限价下降5000元/平

由于土地市场火爆,合肥上半年调整了滨湖新区的最高限价,调整后的滨湖区最高地价为2280万元/亩、最高地价为17100元/平方米。

这一限价较2016年葛洲坝竞得的单价地王22102元/平方米下调了5002元/平方米,限价红线再次下拉,滨湖土地调控再次升级。

除此之外,2019年合肥楼市政策并无太大变化,限购、限价、限贷依然存在,限售依然尚未跟进。

限购:

目前合肥的限购政策执行相对宽松,买房门槛相对较低,社保可补缴。

2017年合肥的“人才新政20条”和2018年“人才新政8条”及实施细则相继出台,一年时间内吸引了近10万名毕业生及技能人才落户,较为宽松的落户政策也在一定程度上缓冲了限购政策的市场影响。

限贷:

首套房首付比例不低于3成,利率上浮20%;二套房月供结清首付4成,未结清首付5成,利率上浮30%。

限价:

既限地价也限房价,并且房价实行一盘一限价的策略,由于限价政策执行较严,合肥房价整体表现较为平稳,市场总体表现为“大政府、小市场”的格局。

4、总结:

谨慎乐观,肉搏不可避免

合肥城市价值得到了品牌房企的普遍认可。尤其是合肥在战略性新兴产业异军突起,发展迅猛,是中国三大综合性国家科学中心之一,仅次于上海,是具有国际影响力的创新之都和国家重要的科研教育基地,这对合肥的后续发展形成了强大的产业支撑。

但在中央重申“房住不炒”基调不变的情况下,房价仍是不能碰的红线,热点城市调控政策仍需从紧执行,房价上涨过快的城市,不排除加码调控的可能性。

在此背景下,合肥房地产市场的调控很难放松,仍将以稳为主。

同时,由于房企融资难度加大,融资成本上升,叠加市场预期下降,合肥地价将稳中有降,但热点地块的竞争还是会比较激烈。

由于前两年合肥土拍热度高涨、体量也十分巨大,预计下半年大量项目集中入市,房企推货量将大幅上涨。

在政策不放松,供应上涨的情况下,叠加房价扁平化,市场竞争加剧,可以预见,房企间的肉搏在合肥已不可避免。

我认为,房企还是应该理性看待合肥市场的热度下降,保持谨慎乐观的态度,理性拿地。

同时,合肥民富基础较差,购买力相对较弱,主力需求还是集中在刚需层面,因此,项目定位不可过分放大市场改善需求,可考虑减面积、控总价,进一步适应合肥市场的购房需求,尽快去化,落袋为安。

就在文章收笔之际,8月28日晚间,合肥再出调控政策。

合肥市自然资源和规划局发布公告,调整商品住宅用地定价方式,建立房价和地价联动机制,这在全国尚属首次。

所谓房价和地价联动机制,即根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况,按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价(即起拍价)。

合肥此次还调整了商品住宅用地拍卖方式。将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

竞价达到最高限价时,转竞拍自持用于租赁的商品住房。以最高限价为商品住宅用地成交价,以竞自持用于租赁的商品住房计容建筑面积最大者为宗地竞得人。

我认为,这个政策本身,政府希望通过控地价,然后反过来再作用于房价。当然,政府控地价的前提是,根据周边的房价来控制地价。

政府想用房价控地价,企业想用地价控房价,最终不管控地价还是控房价,关键还是要控住合肥的市场预期。

关于安国资讯网 | 广告服务 | 联系我们 | 网站声明 | 本网招聘 | 本网动态

版权所有:安国资讯网 Copyright @2012-2021 Inc.All Rights Reserved.